改革開放后的房地產熱及房地產推動經濟增長時期

中國在清王朝結束之后，直到20世紀50年代，長達40年的時間都是外戰與內戰交替的時期，其中中日之戰從1931年“九一八”事變起算長達14年。戰爭的最大特點就是破壞，新中國成立后的大約30年的時間又是重化工業為重點的經濟增長導向，所以中國的居住狀況始終是簡易和短缺的。

20世紀80年代的變革，首先解決人們吃不飽的問題，這由農村集體經濟崩潰后生產效率的明顯提升得到解決；然后是用的問題，這由多種所有制經濟的自主決策和市場導向，特別是民營經濟的不斷發育得到解決。中國經濟從計劃向市場的轉型同時也是中國經濟貨幣化的過程，經濟產出的增長與貨幣總量的增長是同方向運行的，而且貨幣增加的速度大大快于產品增加的速度，同時消費也在升級，人們一次性購買的消費品從幾十元的日用品如收音機、衣服類，轉向幾百元的自行車、縫紉機類，再轉向幾千元的電視機、電腦、電冰箱、空調類，到90年代部分先富起來的人們轉向購買幾萬、幾十萬元的汽車。汽車的不斷普及則使原來較為偏遠的遠郊城區也成為理想的居民居住區，恰逢其時的城市房改使城市居民擁有產權的住房成為現實，再加上商業銀行從生產性信貸向消費性信貸的適度轉換，住房的購買力被激活并顯性化，中國開始了房地產熱并形成以房地產推動經濟增長的時期。

中國的房地產熱具有多重推力。首先是城市居民改善住宿條件的強烈需求。中國長期的建設導向是生產導向的，生產的擴大意味著就業的擴大和生活的密集度提升，但同時也意味著生活性建設的不足并形成對人性的制約，人們擴大個人生活空間需要住房，人們放置現代生活用具需要住房，人們保持和提升個人尊嚴需要住房，人們避免貨幣化過程中的價值損失需要住房。

其次是地方政府具有發展房地產的積極性。其一，不斷增加的出售土地的收入可大大增加地方財力，用于地方發展和建設；其二，房地產投資可鎖定投資，改善地方投資環境和形象，增加當地經濟總量，顯示政績；其三，房地產投資產業鏈條長，可帶動就業及當地相關產業的發展，促進地方經濟的發展；其四，房地產的發展技術含量低，動員成本低，見效周期短，政府容易參與。當然，房地產投資的利益機制可能產生腐敗性動機，但這只涉及較少數人和機構，而且可以通過制度完善加以改進，從而不是根本性因素。

再次是金融機構具有積極性。中國經濟發展到一定階段，消費金融就成為重要形式，房地產由于不動產的保值性、可抵押性、可流動與變現性可以使該類貸款成為安全性很高的貸款類型，風險可控易查，從而成為金融機構最偏好的放款對象。實際上，政府宏觀調控時不斷提高首付款比例就是對商業銀行風險保障的提升，對購買第二套房及以上住房實行利率加成也有利于商業銀行提升放貸收益。

最后則是城市化進程的必然推動。中國長期實行城鄉分割的戶籍制度，農村積累了強烈的進城購房需求。農民對城市生活的向往以及居民從中小城市向大都市的流動都形成源源不斷的強烈需求。

中國深度城鎮化將創造新的房地產需求。2014年7月24日，中國國務院發布《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，明確提出全國取消農業非農業戶口區分，全面放開建制鎮和小城市落戶，有序放開中等城市（城區人口50萬至100萬人）落戶限制，合理確定大城市（100萬至300萬）落戶條件，嚴格控制特大城市（500萬以上）人口規模。計劃到2020年實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。③這是中國共產黨執政以來最大的人口管理調整，使農民工進城落戶定居有了制度保證，也使不同城市之間人們的流動有了明確的條件設定和權益保障，顯然會進一步增加居住性住戶需求。國務院農民工工作領導小組辦公室主任、人力資源社會保障部副部長楊志明2月28日表示，農民工已成為中國產業工人的主體，目前全國農民工總量2.74億人，其中外出農民工1.68億人，外出農民工月平均收入2864元。

因此，中國房地產的發展有其內在的必然性，是中國經濟結構轉型和經濟社會現代化過程中的必經階段，對這些需求只能引導，不能簡單壓制，多年的嚴格調控不見成效也證明了這個判斷。