四、德國住房自有率較低

在德國，只有約50.4%的德國家庭居住在自有住房中（低于歐盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會住房管理機構提供的社會租賃房。總體看來，德國購房和租房的家庭各占一半。2012年德國共有4055萬套住房，德國人口總數為8043萬人，平均每個家庭擁有一套住房，基本能夠滿足居民的住房需求。[5]購房經濟壓力不是德國家庭購房率低的主要原因。德國家庭的住房消費支出占家庭消費支出的比重處于合理范圍之內，并呈現下降趨勢。2013年，德國家庭支出中用于住房的支出約占家庭總支出的35%，平均每月845歐元用于住房支出。[6]也就是說，房價并不是阻礙德國家庭購買住房的主要原因。穩定的私人租房市場和完善的社會住房制度滿足了不同收入人群的住房需求，這可以看作是德國住房自有率較低的一個原因。

總之，德國房地產市場具有鮮明的特點，德國的房價長期穩定，供需持久平衡。在金融危機時期，德國的房地產市場逆勢而上，呈現繁榮之態。德國房價長期穩定不僅是德國房地產政策有效規制的結果，也是德國社會市場經濟制度的必然產物。德國的房地產市場與本國的經濟政策和社會發展都具有緊密的聯系。因為德國的社會市場經濟制度是其制定房地產政策的主要依據，所以下面首先對德國的社會市場經濟制度及其與房地產政策的關系進行闡述。

德國住房市場價格穩定的原因分析

一、社會市場經濟模式是德國住房價格穩定的基石

第二次世界大戰后，德國一直以社會市場經濟的理念指導經濟發展，社會市場經濟的要義是強調經濟自由和社會公正與平衡的兼容，德國住房領域的政策和法規都體現了這一點。[7]德國房地產業的核心目標是向國民提供符合需求并有能力支付的住房。德國政府的房地產政策已成為德國社會市場經濟模式的重要組成部分。[8]社會市場經濟模式下的德國房地產政策是向中低收入階層傾斜的。房屋是一種特殊商品，既可以作為消費品，也可以作為投資品。德國政府將住房界定為滿足居住需求的消費品，而不是投資品。德國政府在社會市場經濟理念的指導下制定了相關法律、經濟和社會政策，通過經濟憲法規范住房市場的經濟秩序，實現住房市場的完全競爭。同時，對于低收入者，德國政府通過社會保障制度，通過建立社會住房、發放住房津貼等方式，滿足了低收入階層的住房需求，使得居者有其屋。總體來看，德國住房模式的特征是社會市場經濟體制的具體體現。[9]

二、保障德國住房價格穩定的經濟政策

德國維護住房市場價格穩定的經濟政策主要包括以下幾個方面：

第一，德國政府不將房地產作為支柱產業，不依靠房產拉動經濟增長，而是將房地產作為社會福利的一部分。德國政府明確將住房作為滿足居住需求的消費品，而不是作為投資品，就是強化房屋的消費品屬性，弱化其資本屬性。穩定的房價使得房產難以成為投資的主要渠道，投資者很難從投資房產中獲得高額利潤。此外，德國家庭也不會通過購買房產以期保值或升值，也不會將購買住房作為居住的唯一或主要方式，而是可以選擇租房等方式滿足居住需求。因此，德國社會對住房的需求比較穩定，加上德國政府每年保持一定水平的住房增量，較好地維持了德國住房市場的供需平衡，也在一定程度上穩定了住房價格。

第二，德國的房產稅收體系可以有效遏制炒房盈利的投機行為。德國與房地產相關的稅收包括所得稅、資本利得稅、土地稅和土地交易稅等。在德國，投資房地產獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。為了限制房地產的投機行為，德國法律規定，購買一套房屋自住十年后賣出可以不繳納所得稅，如果購買不到十年就賣出需繳納所得稅，如果五年內賣出3套及以上還要加收資本利得稅（盈利額的25%）。[10]在德國，出租房屋的租金收入也要納稅，目前德國的房屋租金所得稅率為25%。德國對于逃稅行為的懲罰措施相當嚴厲，巨大的逃稅成本和誠信的社會風氣使得德國人養成了誠信納稅的良好習慣。總之，較高的稅收和嚴格的稅收監管使得投機者難以從德國的房地產中贏取暴利，也就避免了房地產成為投機者的目標。

第三，完善的私人租賃住房市場管理政策可有效分流購房需求。德國房價之所以穩定，一個重要的原因就是德國家庭不完全依賴購房，而是可以通過租房滿足住房需求。穩定的房租、對租房者的全面保護使得德國人不會僅依賴購買住房來滿足住房需求，而是可以通過租住住房來滿足需求。德國實行嚴格的保護租房者利益的法律，有效保護了租房人的合法權益。私人租賃住房市場的房屋質量好、租金價格穩定、租房者社會階層較高成為德國租賃市場健康發展的主要特征。德國的《租房法》對租房合同的簽訂、期限、承租人和出租人的權利義務進行了全面的規定，核心側重于保護承租人的權利。德國的《住宅建筑法》將租賃住房劃歸“公益”和“福利”的范疇，規定其建造面積、布局和租金要適合廣大居民需要。對于買不起住房的人，德國政府主要是通過發放租房補貼的方式幫助其租房，而不是通過信貸扶持刺激買房需求。根據德國的《房租補貼法》，對于無力承擔租金的居民發放租房補貼。家庭需繳納的房屋租金與可承受的租金（一般按照家庭收入的25%計算）差額由政府負擔，分別由聯邦政府和州政府各負擔50%。補貼期限為15年，超過15年后根據家庭收入的增加而逐年減少房租補貼。目前，德國的房租補貼政策已成為解決低收入階層住房的主要措施，德國現在約有11%的家庭領取租房補貼。[11]

第四，嚴格的房價定價機制直接保證了德國住房價格的穩定。德國的房價、地價和房租都實行指導價制度。德國的房價由獨立的地產評估師評定，評估師對于評估結果負有法律責任。根據聯邦建筑法設立的“房地產公共評估委員會”負責制定當地的指導價，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務遵照執行，并在合理范圍內浮動。對于從超高房價和房租中牟取暴利的行為，牟利者都要承擔高額罰金甚至承擔刑事責任。根據德國的《經濟犯罪法》，如果房價超過指導價的20%就被認為是超高房價，如果不立即將價格降至合理范圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款；如果超過指導價的50%被認為是房價暴利，除了巨額罰款以外，還有可能被處以三年以下的有期徒刑。