尹伯成，復旦大學經濟學院教授，房地產研究中心主任，博士生導師。
長期從事經濟學說史研究和西方經濟學基礎教學工作，著有《西方經濟學簡明教程》、《現代西方經濟學習題指南》、《西方經濟學說史——從市場經濟視角的考察》等，另有文章300余篇，對宏觀經濟、經濟思想史、房地產經濟等提出獨到見解。
房地產的瘋狂漲勢是非理性、不健康的
記者：請您介紹一下去年下半年以來，房地產市場的態勢。
尹伯成：截至到目前，全國大城市房價已連續16個月上漲。指數研究院數據顯示，今年9月份新房均價環比上升2.82%，達每平方米12617元，高于8月份的2.17%。9月份房價同比上漲16.6%，高于8月的13.75%。部分地區銷售面積和銷售金額分別出現了30%和40%左右升幅。部分一二線城市中心區域房價也上升30%-50%左右。地價上漲更是有過之。如上海市中環線外某一住宅地塊拍賣以每平方米7萬多元樓板價成交，估計將來房價要達10萬元-12萬元一平米。信息一出來，該地區二手房價格立即飛漲。目前上海商品住宅均價到9月25日已經4.4萬元，同比去年大漲38.4%。深圳新房均價已超過每平方米5萬元。
記者：您如何看待房地產這一輪瘋狂的漲勢？
尹伯成：我國房地產市場出現的這種形勢是非理性、不健康的。第一，樓市這種走勢與我國的整個經濟走勢是背離的：我國經濟增長近年來正從高速的10%、9%、8%、7%到6%的中高速變化，房地產如此突然火爆，能是健康的嗎？第二，使我國房價收入比更加不合理。例如在北京，現在每平方米價格折合大約6000歐元，上海內城甚至高達1.34萬歐元。然而北京人每月平均才掙大約950歐元。當維也納人為購買一套普通公寓需要花費大約14年收入時，北京人得花上33年的收入。第三，使我國房價租金比更不合理。盡管我國最近幾年房租也已有大幅度上升，但始終跟不上房價上漲，因為房租畢竟多多少少要反映租房者的消費能力。如上海中心城區一套100平方米商品房動不動要800萬元-1100萬元，而每年租金能租到15萬元-18萬元就很難了。如此高的房價租金比在全世界也是少有的。
瘋漲的背后是政策和資金的驅動
記者：房地產市場出現如此走勢的原因是什么？
尹伯成：因素是多方面的。首先是政策驅動。為穩增長，去庫存，除了極少數城市都取消了限購，大幅度降低利率、稅費以及按揭貸款首付比例，使投資和投機性購房成本和門檻大大降低，許多人利用信貸杠桿進入房地產市場從事投資和投機性購房活動。舉個例，一個人在上海或者深圳以5%的利率貸款600萬購房，一年利息30萬元，兩年付利息60萬元，兩年房價上漲少說上漲30%-50%，就是賺180萬到300萬元，扣除各種成本假定30萬元，最少就能賺90萬元，說不定能賺180萬元-200萬元，比一些實體經濟部門辛辛苦苦經營一年的利潤還高。其次是貨幣資金驅動。國家為穩增長，應對經濟下行壓力，實行穩健的貨幣政策。國家本來希望資金能流入實體經濟部門，但因為做實業不賺錢，商業銀行更愿意貸款給房地產業，因此資金大量流入房地產領域。到8月底，居民住房貸款今年就增加近3萬億元，遠遠超過工業貸款。加上去年夏天股市大幅度調整以來一直不振，股市上資金也大量流入樓市。于是，資金推動了房地產持續火爆。三是投機需求驅動。去年開始的人民幣匯率調整，增強了人民幣貶值的預期，信托理財的收益率又不斷走低，許多有錢人出于貨幣保值增值要求，紛紛把目光投向不動產，使房地產投資、投機性需求大大增加。四是土地成本驅動。這一輪房地產火爆也適應了各地政府的迫切需要，因為房地產火爆了，不但土地能批租出去，而且地價又能不斷上漲，使十分沉重的地方債務可以化解，并能有錢進一步搞各項地方建設。地價上漲，會增強房價上漲預期，形成搶購熱潮，有利于消化原有房產庫存。五是市場亂象驅動。一些房地產開發企業和中介機構趁機發布虛假廣告，故意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，用種種手段煽動人們購房以抬高房價，從中牟利。在這些“驅動”中，政策驅動和資金驅動是關鍵性的。
調控政策應統籌兼顧，疏堵并舉
記者：持續火爆的態勢會對我國經濟造成哪些影響？對此您有哪些建議？
尹伯成：影響是有利有弊的。利的方面，一是緩解了我國經濟下行壓力。房地產畢竟是國民經濟中的大塊頭，在抵擋經濟下行中具有舉足輕重地位。目前我國還能保持6.7%GDP增速，房地產的火爆作用不應當忽視。二是緩解了我國龐大的就業壓力。房地產是一個上下游涉及60多個行業的支柱性產業，其發展關系到一系列行業中勞動者的飯碗問題。在我國當前要淘汰落后產能，關閉一些企業過程中，必然出現失業問題，房地產火爆能帶動許多行業發展，保住千百萬職工飯碗，還能增加這些企業收入。三是能緩解財政困難矛盾，尤其是地方債務壓力。房地產火爆不僅使地方政府獲得了大量土地出讓收入，還使政府有關稅收和費用大大增長。四是房地產火爆吸納了社會上大量游資，把它們沉淀在不動產領域總比讓它們流出境外或者國外要好得多。
但是，這輪房地產火爆也帶來不少問題。首先也是最主要的會影響供給側改革，影響實體經濟的健康發展。為什么？一是房價上升必然使用工成本上升，因為房價上升會推動房租上漲，打工者必須漲工資，否則過不下去。這就必然增加企業運行成本，降低企業利潤，使本來利潤就不多的廣大企業更加經營困難。二是越來越多的資金流向房地產業后，經營實體經濟的企業的貸款就更加困難。一些得不到銀行資金支持的企業就可能不得不用更高的代價獲取資金，從而會在經營中雪上加霜。三是房地產的火爆會進一步強化人們的浮躁心態，不專心于如何經營好自己的業務或者企業，而是想方設法去炒房。四是不利于創新驅動，因為創新驅動要靠人才，而房價如此高企并進一步上漲，住房的困難就會把許多創新需要的人才擋在了門外。其次，這輪房地產火爆會影響我國城市化進程。因為房價更高后農民更難進城了。當然，他們也可以通過租房解決住房困難，但是房價一高，租金也必然上升，否則出租人要虧損。第三，進一步增加了金融風險，因為這輪房地產資金重要來源是銀行貸款，如果房地產泡沫破裂，銀行會不堪承受。第四，進一步加大了貧富差距。使本來許多住房困難的城鎮居民更加難以改善住房條件，不少依靠貸款購房的消費者盡管利息低了但由于貸款數量更大后還款負擔還是加重了，而抓住了機會的許多炒房人變得更加富有了。這輪房地產火爆產生問題，還有其他一些，例如大大增加了拆遷成本，進一步加大舊城改造的難度，又如不利于消化三、四線城市的大量房地產庫存（因為資金過度流向了一、二線的熱點城市）等。
權衡利弊，可能總體上弊大于利，因此我國最近多地出手為樓市火爆降溫，包括重啟限購，提高購買第二套房的首付比例等以抑制投資投機需求，打擊房地產領域中的種種亂象等。這些措施可能在短期內產生一定效果，但要從根本上解決問題，可能還需要在制度上采取一些措施。例如，如何在相當長時期內進一步約束投資、投機性需求，包括收緊投資、投機性購房的首付和信貸，將現在的住宅轉讓年限適當延長到5年或者10年，增加轉讓時差價收益的所得稅稅率，及時釋放出臺未來不動產稅收信號等。但是，考慮到目前我國經濟形勢，在采取進一步的調控政策措施時必須統籌兼顧，疏堵并舉，長短結合：一是供給和需求相結合，在增加房地產市場上的有效需求同時，適當增加一些一、二線熱點城市的住宅土地供給，促進供求平衡；二是行政措施和經濟政策相結合，在實行必要的限購等措施同時，還要注重信貸、稅收等市場經濟手段；三是抑制投資、投機需求和鼓勵住房消費相結合，抑制為獲取短期買賣差價的投機性購房活動和適當鼓勵為長期出租的合理投資活動相結合；四是將部分一、二線房地產過熱城市的降溫和促進三、四線城市房地產庫存消化結合，各種政策措施真正能因城施策，不搞一刀切。
文章來源：金融時報
