8月，上市公司2019年半年報進入密集發布期。其中，房地產板塊的業績如何，是各界關注的重點之一。
“歸屬于上市公司股東的凈利潤”（下稱“凈利潤”）這一指標，是上市公司年報和半年報的核心指標之一，也是評價和衡量上市公司業績的最直觀指標。
截至8月26日，已有47家（共有124家）房地產A股上市公司公布2019年半年報。其中，有32家歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長，如萬科（000002.SZ）2019年上半年凈利潤同比增長29.79%，保利地產（600048.SH）同比增長53.28%。有15家同比下降，如萬通地產(600246.SH)和珠江實業(600684.SH)同比分別下降32%、78%。
近年來，面對中央“房住不炒”的決心和宏觀調控，如何度過行業周期性難題，房地產上市公司各出奇招，有的向影視、汽車轉型，尋找第二支點，有的賣項目收縮戰線，有的則干脆等著被并購重組，等等。
這一政策大環境對行業的影響，也直觀地反映在上市房地產公司的業績上。《中國經濟周刊》記者綜合對比板塊近幾年的半年報來看，上市的房地產公司之間的業績分化比較嚴重，如萬科A、保利地產、世茂股份（600823.SH）凈利潤一直在增長；榮盛發展（002146.SZ）、廣宇發展（000537.SZ）等在2015年上半年則是同比下降超過20%。
而華夏幸福（600340.SH）近7年來半年凈利潤增長都超過20%，在A股100多家房地產公司中，僅此一家。
記者在對華夏幸福2019年及往年的半年報進行綜合分析發現，從產業新城起家的華夏幸福，在引入中國平安這一大股東之后，目前似乎已悄然初步完成主業轉型。
“環北京”之外又造一個華夏幸福
8月16日晚，華夏幸福公布半年報，2019年上半年凈利潤84.8億元，同比增長22.44%。數據顯示，過去5年，華夏幸福歸屬上市公司股東的凈利潤年復合增長率達到35%。
2019年上半年，除了增量指標業內領先，華夏幸福的收益質量指標也非常搶眼，加權平均凈資產收益率為21.3%，同比增加4.8個百分點，在同行業47家公司中，位列冠軍；公司經營穩健指標同樣提升，因經營活動產生的現金流持續增長，共計408億元，回款率由去年同期的46%躍升至今年的62%。
從收入區域看，曾經深度扎根環北京區域的華夏幸福，在環北京區域外的收入占據半壁江山，在環北京區域外再造了一個華夏幸福。
2012年時，公司主營業務收入均來源于河北省廊坊市、張家口市、秦皇島市等環北京區域。今年上半年在環北京區域外的毛利潤，已經占到了49.63%。
對比分析華夏幸福近幾年的半年報可以發現，其主業在逐漸發生變化。上市公司行業分類中，華夏幸福屬于房地產業，公司自己定位是“致力于產業新城的投資、開發、建設與運營”。2017年半年報中，稱公司主要業務是“開展產業新城業務、產業小鎮業務、房地產開發業務”三大類業務；2018年半年報，公司將“產業新城”與“產業小鎮”歸并為產業園區業務，主要業務分為“產業園區業務和房地產開發業務兩大板塊”；在2018年及今年一季度，中國平安入股及吳向東團隊加盟陸續落地，伴隨著首單輕資產業務亮相，最新公布的2019年半年報，公司主營業務“分為產業新城及相關業務和商業辦公及相關業務兩大板塊”，主營業務表述中已無“房地產”表述。
產業新城業務毛利潤7年間增長5.73倍
產業新城貢獻是華夏幸福毛利潤多年穩增長的動力。
2012年半年報是華夏幸福上市后首份半年報，主營業務細分行業構成是產業新城開發建設和城市地產、物業、酒店兩項業務。7年后的現在，公司主營業務細分行業構成，有產業發展服務、基礎設施建設、土地整理、物業管理服務、房地產開發和綜合服務，共8大細分行業。
產業新城開發是主角，貢獻的毛利潤成倍增長。2012年上半年，華夏幸福產業新城開發毛利潤是14.78億元，今年上半年是99.52億元，7年間增長了5.73倍。
產業新城開發以“產業優先”作為核心策略，華夏幸福聚焦新一代信息技術、高端裝備、新能源汽車、航空航天等十大重點產業，公司有4600人的產業發展團隊，從產業研究規劃、產業落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺建設到全程服務運營，為所在區域建設產業新城，提供產業升級的綜合解決方案。
今年年初，國家發改委《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》發布，都市圈戰略上升為國家重大戰略。華夏幸福從2015年開始聚焦核心都市圈全面布局，目前已在15個核心都市圈、以開發性PPP模式建設運營產業新城近80座。
華夏幸福力主打造“3+3+X”核心都市圈格局，在精耕京津冀都市圈的基礎上，在中國經濟最活躍的都市圈長三角（環南京、環杭州、環合肥）都市圈密集布局，在最具成長活力的粵港澳大灣區，加快布局；得中原者得天下，華夏幸福還推進布局鄭州、武漢和成都3個高潛核心都市圈，以及長沙、西安、貴陽和沈陽4個潛力核心都市圈。
今年上半年，華夏幸福各地產業園區新增簽約入園企業328家，新增簽約投資額1052億元，同比增長8.9%。其中環北京以外區域新增入園企業266家、占比81%，新增簽約投資額939億元、占比89%，同比增長20%。
上半年公司產業服務收入119億元，其中環北京以外區域產業服務收入88億元、占比74%，同比增長96%。
證券市場對華夏幸福的增長給予正面估值。從登陸A股到2019年8月24日收市，7年間華夏幸福總市值從106億元漲至823億元，增長676%。
華夏幸福不僅有布局產業新城的“下鄉”耕耘，更有著合作向都市核心區域運作不動產的“進城”經營。公布半年報同時，華夏幸福與中國平安首單業務合作同日亮相，有望為未來利潤增長又布下一棋。
嘗試輕資產管理輸出開拓商業辦公不動產領域
產業新城之外，華夏幸福在2018年及今年上半年完成另一布局：資金充裕的中國平安成為公司重要股東，業界能手、前華潤置地有限公司總經理、董事長吳向東加盟公司，出任公司首席執行官(CEO)暨總裁，其團隊對商業辦公不動產操盤經驗豐富。這一布局，促使今年首單合作業務達成。
8月16日晚，公告了合作內容：華夏幸福向平安人壽轉讓下屬全資項目公司100%股權及4.42億債權，合計58.29億元。同時，平安人壽委托華夏幸福下屬子公司在項目地塊上代為開發建設、提供運營管理等服務。該項目位于北京西南二環與三環的麗澤金融商務區。按照規劃，麗澤金融商務區將成為北京商務新區、有“第二金融街”之稱。
此單業務標志著華夏幸福在商業辦公方面的探索與落地。在傳統重資產模式的基礎上，公司首次嘗試采用資產管理輸出的輕資產模式，開拓商業辦公不動產領域。對于公司盤活存量資產，優化資產負債結構，尋找新的增長點，都具有重大意義。
針對華夏幸福的產業新城模式及不動產合作，券商研究員給出積極評價。
國泰君安認為，華夏幸福的產業新城模式高度契合國家都市圈/城市群戰略。在都市圈發展紅利下，具有巨大的發展空間。同時，公司持續具有活力的商業模式、逐步向好的融資環境、大幅增長的土地資源能夠保證公司業績高水平穩定增長。
招商證券判斷華夏幸福最大的優勢，在于契合城鎮化后半場都市圈化的商業模式，并由此衍生出的領先選址布局能力及優厚潛在土地儲備。環京以外區域銷售和產業服務等快速增長、資金鏈得到修復，且融資結構有所優化，與平安人壽合作輕資產模式開拓商業辦公不動產的新領域，以上三點改善了公司的回款率邊際。
天風證券認為，華夏幸福環京外產業園簽約規模快速增加，表明公司京外產業園單元收入貢獻或更高，隨著公司在京外產業園區步入放量階段，有望加速貢獻產業服務收入。
