黨的二十屆三中全會《決定》強調：“聚焦重點環節分領域推進生產性服務業高質量發展”“健全加快生活性服務業多樣化發展機制”。綜合后勤服務作為建設世界一流企業的“軟實力”和塑造市場核心競爭力的“硬支撐”，是推動經濟社會高質量發展的重要支撐和保障。
立足服務范圍向廣、服務內容向深、服務效益向精、服務技術向新的大物業時代。保利物業服務股份有限公司（以下簡稱保利物業）以顧客需求為導向，整合自身優勢資源，深入探索細分業態領域的服務需求與特性，革新物業服務理念，提供物業管理和資產運營有機融合的平臺式商業辦公服務，致力于打造國資服務領軍品牌“星云企服”，提供物業管理和資產管理有機融合的全周期、全品類、全域化運營服務。截至2024年6月，保利物業已進駐205個城市、在管面積7.6億平方米、合同面積9.5億平方米、在管項目2667個；服務約6000家企業，超400座寫字樓、產業園區。目前，其品牌價值超268億元，是企業綜合實力全國第二、央企第一的大型物業服務公司。
為深入總結保利物業以綜合后勤服務賦能國有企業高質量發展的創新做法和先進經驗，2024年9月9日至11日，人民日報社人民論壇雜志社邀請國務院國資委研究中心原主任、黨委書記李保民，北京大學政府管理學院教授黃恒學，北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任、教授程鵬等專家組成調研組，圍繞保利物業國資后勤服務模式創新的理論價值和社會價值，開展實地調研，總結其實踐經驗。
保利物業探索綜合后勤服務新模式的重要意義
習近平總書記指出：“中央企業要深化改革創新，增強核心功能，提升核心競爭力，努力做強做優做大，為以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業作出更大貢獻。”中央企業作為國民經濟支柱、科技創新主力，在經濟發展中發揮著不可替代的作用。央企“排頭兵”保利物業理應與國家、與人民同呼吸共命運，履行為黨和人民事業發展提供重要保障的職責任命。
應對市場環境，牢牢把握高質量發展這個首要任務
立足中華民族偉大復興戰略全局和世界百年未有之大變局，深刻認識我國社會主要矛盾變化帶來的新特征新要求，深刻認識錯綜復雜的國際環境帶來的新矛盾新挑戰，是新時代國有企業為實現中國式現代化做出貢獻的重要前提。黨的二十屆三中全會《決定》強調：“高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。”國資國企是我國經濟高質量發展的主力軍、實體經濟的頂梁柱。應對市場環境變化，國資國企有義務通過高端化、綠色化、數字化實現自身業務流程、業務范圍、工作效率的提升，以自身的進步推動技術革命性突破、生產要素創新性配置和產業深度轉型升級，加快培育發展新質生產力，為高質量發展提供強大動力。
習近平總書記指出：“我國發展進入戰略機遇和風險挑戰并存、不確定難預料因素增多的時期，各種‘黑天鵝’‘灰犀牛’事件隨時可能發生。”在進一步全面深化改革的重要時期，我國政治、經濟、文化、社會、生態等各個方面都在進行系統性謀劃。在這一過程中，存在市場與制度、生產力之間的調試和錯位。當前我國經濟運行面臨不少困難和挑戰，國內需求不足，物業行業市場增量放緩明顯，2024年1—6月，我國辦公樓竣工面積約為732.54萬平方米，同比下降28.1%。增量需求大的互聯網企業，受經濟下行壓力影響，辦公需求大幅萎縮顯著。市場競爭激烈，市場價格戰、資源戰打響。物業企業以零收益、負收益，或投入重資產的方式中標，壓縮利潤空間，市場陷入惡性循環。
保利物業在應對市場環境變化中，意識到物業行業未來價值在延伸空間，不斷發掘市場新需求是企業高質量發展的必然要求。產業大客戶的物業服務需求場景多樣，除常見的總部大樓、辦公場所，還覆蓋了營業門店、產業園、實驗室、培訓中心等與生產經營、內控管理、員工福利相關的空間，職場以外空間服務需求更大、單體金額更高。企業服務外包市場潛力較大，如設備設施管理服務，我國的設施管理服務（FM）外包比例僅為33%，遠低于國際平均水平，但增速卻遠超全球平均水平的兩倍。
響應客戶需求，綜合后勤服務新模式勢在必行
深刻認識和把握當前國資央企工作面臨的新形勢新任務，2025年國資國企“一利五率”經營指標體系要求利潤總額穩定增長，資產負債率保持總體穩定，凈資產收益率、研發經費投入強度、全員勞動生產率、營業收現率同比提升。要求國資國企更加注重投入產出效率，加大虧損企業治理力度，加快“兩非”“兩資”剝離處置，盤活存量資產，提高資產使用效率，提升凈資產創利能力和收益水平。對國資國企的新要求，催生了后勤服務從“生產供應”向“專業服務”轉變，從以往的“四保一綠”基礎物管服務，向泛行政后勤管理，再向包括硬件和軟件的綜合服務轉變，形成了國資國企綜合后勤新模式。
隨著全球產業結構升級，產品正逐漸從勞動密集型向技術密集型轉變，企業自身發展也隨之變化，不同發展階段的企業對后勤服務的需求不同。加上全球化讓行業分工更加精細和專業，企業客戶的業務發展愈發需要一種“一站式”的綜合服務解決方案，高效協助其銷售營銷、客戶關系管理、供應鏈管理、員工管理等工作，帶動服務場景從總部職場向全國職場及生產經營場景延伸。
構建堅實有力的服務內核，實現保利物業商辦服務逆勢增長
保利物業深入剖析企業用戶需求和定位，打破外資企業為主的單一商辦主體格局，構建物業管理、資產經營管理、企業增值服務“三位一體”的大資管商業服務內核。用專業物業管理及資產經營的團隊提供綜合設施管理運營服務，在物業的有效管理和運營方面實現無縫對接、高效運作。
在物業管理方面，保利物業提供專業的商辦物業管理為企業提供定制化服務，通過智能化、信息化的手段實現降本增效、安全生產、信息安全，為企業保駕護航。在資產經營管理方面，保利物業以“租賃+”為中心，提供資產運營全流程服務，從早期資產的選址階段出發，到產品規劃、籌備、項目運營，最終幫助實現資產證券化。并依據企業資產特性提供租賃管理、租務管理、代收租金及租金匯付，同時協助合作方對物業處置及其他退出機制進行策略咨詢及協助執行服務。在企業增值服務方面，保利物業聚焦企業入駐、辦公、發展的全周期服務，建立公裝、家政、空間運營等六大產業服務體系；以物業為中心紐帶，形成企業與業務之間的互聯，持續開發延展企服場景的價值鏈，實現資源增值、流量變現。截至2024年6月30日，保利物業商業及寫字樓的在管面積約為3582.8萬平方米，較上一年同期增長54.88%；貢獻物業管理服務收入約為8.85億元，同比增長約16.8%。
保利物業探索綜合后勤服務新模式實踐經驗
打造商辦生態服務品牌，引領物業管理行業轉型與發展
物業管理行業業態豐富，涵蓋生活服務業與生產服務業，是推動服務業全面深化改革的重點領域。當下，宏觀環境與房地產周期對物業行業影響巨大，行業整體低迷。保利物業從差異化的品質服務入手，打造商辦服務專屬品牌，推動物業行業從粗獷式住宅管理到精細化場景運作，不僅精準對接了需求企業的個性化需求，更在推動中國物業管理行業向多元化、專業化、精細化方向發展的道路上邁出重要一步。
保利物業融合資產管理與物業管理，以實現客戶資產保值增值、高質量綠色發展、組織效能提升、傳承紅色基因為目標，打造商辦生態服務品牌——星云企服。星云企服的品牌主張是“為500強而生”，以“國資服務領軍品牌”為建設目標。圍繞“物業管理+企業服務+資產運營”三位一體的服務內核，首創“場景運營”理念，從空間、氛圍、服務、鏈接等維度提供商辦服務一站式解決方案。通過政企服務平臺、保利藝術空間、黨建共聯中心、城市會客廳、高管俱樂部五大模塊運營服務內容，為企業服務空間賦能。
星云企服服務了保利發展廣場、保利國際廣場等超甲級寫字樓；成都交子雙塔、北京中信大廈、國家開發銀行總行等坐標性綜合體；中國航油、南方鼎元資產公司、海口西海岸商務金融地塊、白云機場、廣州番禹電力科技園（三期）等重型資產企業；國家司法部、文化和旅游部、北京冬奧會安防指揮中心等重要機關單位。在實踐中形成了星云企服標準和檢查表、標準化作業指導書、星云企服服務工作手冊等規范文件，提煉了一套行業領先的服務標準、實操手冊以及檢查督導機制。
探索“超級快充”服務模式，助力國有企業聚焦主業提升效率
聚焦主責，精干主業是國有經濟布局優化和結構調整走上高質量發展的必由之路。這一過程必須要有與之適配的大后勤服務，全面承接國資國企的非核心業務外包，助力其主輔剝離、輕裝上陣。保利物業憑借深厚的央企背景與深刻洞察客戶需求，全新定義國資國企后勤服務發展新坐標，直面后勤服務三大核心痛點——效能不高、效率不高、適配度低，并開拓性提出一體化拉通、全局化響應、個性化支持的“超級快充”新服務模式。
“超級快充”新服務模式以“四大關鍵組件、五大服務場景、四大類服務清單”為核心，強調服務場景、服務標準和人的適配性，讓客戶更好地聚焦主責主業、輕裝上陣。
四大關鍵組件即電網、超充樁、電纜、快充口。以資源鏈接，保證服務的高鏈接高蓄能；以規模覆蓋和多業態的管理經驗，提供服務的多線程保障；以國資身份，把握國資企業需求，安全性、穩定性更高，排除服務盲點盲區；配合保利物業的實踐探索，其歸納總結的“一檢二配三煥新”的服務流程和國資國企的需求適配性更高更快。
五大服務場景從需求出發，分為生產保障類、綠色能源類、會務、餐飲和資產管理類。在滿足不同服務場景的需求上，保利物業進行了不同維度的服務實踐。以綠色快充場景為例，保利物業聯合清華大學技術團隊打造了IEIM綠色服務產品，從綜合改造、局部重點改造、智控系統升級、管控優化到設備資產采買，提供不同資產階段的能源管理方案。
在四大組件支撐和五大需求分類下，保利物業從生產支持、經營支持、辦公支持、生活支持四個維度，梳理出四大服務清單，為國資國企客戶構建綜合后勤服務的全景支撐。在生產支持服務維度提供環境管理、設施管理、安全管理、能源管理、專業器具代采等，在經營支持服務維度提供資產運營服務、連續性保障門店支持服務、整合營銷服務、品牌支持服務等，在辦公支持服務維度提供EHS（環境、職業健康安全管理體系）、會務服務、辦公資產管理、收發室服務、企業文化、智慧辦公等，在生活支持服務維度提供餐飲服務、宿舍管理、快遞管理、司乘服務、康體服務等。
作為培育和發展新質生產力的中堅力量和主要陣地，國資國企對資源統籌、綜合服務、前瞻性服務等生產性支撐的需求將更突出。保利物業以央企基因與國有企業同頻共振，為切實履行國企責任、體現國企擔當、展示國企形象提供后勤服務軟保障。
黨建引領下的星火模式，匯聚基層治理新力量
在黨建引領下，社區治理與物業管理融合共進，形成共建共治共享的社會治理格局。物業是服務群眾的“最后一米”，通過參與社區治理融入基層社會，有效提升群眾的獲得感、幸福感和安全感。保利物業以黨建為核心，形成了黨建引領下的物業服務新模式——星火模式，融入基層社會治理，承擔社會治理的觀察員、社區治理的協助員、樓宇治理的服務員角色，打造物業、企業、政府三方共建平臺，暢通多方主體溝通渠道，以樓宇黨群服務為基地，實現政府服務窗口前移，搭建“一核多元”樓宇黨建平臺。
保利物業以“點點星火，為萬家燈火”為服務宗旨，以傳遞“星火精神”為總抓手，打造保利星火樓宇，助推基層社會黨建工作落地，以推動黨建、營商、治理協同并進，促進樓宇經濟高質量發展為目標，打造有溫度的樓宇社區價值共同體、利益共同體、治理共同體和責任共同體，通過落位“123”運行機制，實現政企破圈融合，為新形勢下推進城市基層改革創新交上了一份保利“紅色答卷”。堅持一個引領：在黨建引領之下，保利物業通過成立樓宇黨組織，實現對樓宇內的黨組織和黨員有效組織管理，開啟大中心式共聯共建時代。聚焦兩個功能：對于新時代下的樓宇黨建，保利物業聚焦兩個核心功能——政務輔助功能和服務功能。通過打造樓宇組織陣地、宣傳陣地，發揮樓宇政務輔助功能，解決將黨建融入基層社會治理，擴大黨建覆蓋范圍的問題；通過提供商務片區的政企服務，打造紅色服務陣地，幫助商辦項目與街道政府建立高效的溝通渠道，實現服務群眾、黨員、企業。落實三類服務：以黨務為本、服務為核、治理為魂，保利物業將樓宇黨建工作落位至黨務服務、政務服務、事務服務，致力于建設共商共建共享的可持續發展樓宇生態。
截至2024年9月，保利物業在全國29個省市打造了117個星火社區，與230余家黨政單位、街道社區等黨組織簽訂聯建協議，開展治理和社區文化活動超1100場。“保利星火”品牌及衍生案例連續獲評“央企政研會優秀課題一等獎”“全國企業黨建創新優秀案例”“國企黨建創新優秀案例”等國家級榮譽近10項，助力公司多次榮膺“中國紅色物業優秀企業”。
鍛造數字綠色服務能力，扎實推進“雙碳”目標實現
習近平總書記指出：“加快綠色科技創新和先進綠色技術推廣應用，做強綠色制造業，發展綠色服務業”。隨著“雙碳”目標的深入實施，物業企業正加速向低碳、綠色、可持續轉型。在國資服務中，建筑領域減碳需求尤為迫切。作為央企物業“排頭兵”，保利物業不斷探索并提升ESG服務水平，通過數字化手段將綠色動能注入企業高質量發展的每一個環節。
在數字化運營方面，保利物業以智慧管理賦能高質量發展，自主研發全域督導平臺和樓宇垂直生態智慧系統。在商業辦公區域，通過智慧車場、智慧照明、智慧新風等前端場景，與星云企服小程序、數字后勤等中端軟件，智慧督導平臺、安全調度中心等后端硬件，實現一網管全域。通過資產穩定指數、綠色發展指數、紅色引擎指數、組織效能指數，數據化、標準化展示樓宇辦公、內務、黨建、招商等方面的準確信息，實現一屏觀全樓。在大型場館中，探索出一套覆蓋管理和服務兩端，深度融合業務和技術的信息系統——雷達智慧服務系統，聯通服務前端和管理后端，實現服務實時在線，需求即時響應，服務流程、進度可視化、透明化。
在可持續發展方面，保利物業以企業發展為核心，通過規劃定位、設計建設、運維管理實現樓宇技術減碳、運營減碳、管理減碳的可持續發展。首先，搭建“碳友好”評估模型，對樓宇環境、工程、智能化三大板塊進行雙碳評估，對樓宇的碳排放、能源、數字等方面的核心指標進行綜合管理、實時監控，為節能減排提供科學、精準的數據支持。其次，依據評估結果從業務層、平臺層、終端層提供“雙碳”服務方案，進行綠色建筑貫標、綠色升級改造、綠色能源管理等。引入先進的節能技術，包括對樓宇用水系統進行全面梳理與升級，在公共區域更換感應式照明設備，部署智能化空調溫控系統，并依據樓宇具體狀況，定期進行能耗分析與比對，旨在實現資源高效循環利用，推動綜合性減排與降碳目標的實現。聯動企業客戶響應“地球一小時”活動，提供環保型辦公家具租賃，清潔工作中采用環境友好消毒型用品等方式，培養綠色習慣，與企業同心同行。并在實際的服務管理中，成功助力廣州保利發展廣場榮獲LEED O+M鉑金級認證、成都交子雙塔通過WELL健康—安全評價。最后從資源、技術、人才等方面提供可持續支撐，進行資產綠色認證、加入低碳生態聯盟、明確低碳服務標準，進一步推進可持續發展的優化。通過設施改造、減碳標準打造等手段，協助司法部成功創建“節約型公共機構示范單位”。
保利物業探索綜合后勤服務新模式的啟示
以培育發展新質生產力為方向，擔當國有企業政治責任、經濟責任和社會責任
2024年政府工作報告提出“大力推進現代化產業體系建設，加快發展新質生產力”。國有企業尤其是大型央企始終在推動經濟發展、改善社會民生，乃至維護國家安全等方面持續發揮作用，是發展新質生產力的重要力量，在加快發展現代生產性服務業中承擔著重要的使命。正因為如此，大型央企對培育發展新質生產力有著更高的要求，更加需要將企業發展有效融入國家、社會的發展全局，更加需要統籌處理好經濟利益、發展效率和內外部綜合效益的關系，形成一批創新活躍、效益顯著質量卓越、帶動效應突出的示范典型。為因地制宜發展新質生產力，改造提升傳統產業，培育壯大新興產業，布局建設未來產業，完善現代化產業體系貢獻國資國企力量。
保利物業通過構建完備的服務體系，在培育新質生產力的過程中實現自身品牌的發展。推動后勤服務的使命由“后援式服務”向“前瞻性支持”轉變，始終堅持傳承“保國利民”初心，推動物業向全域、全業態、全民覆蓋。
保利物業的實踐表明，真正有效發揮綜合后勤服務賦能國資國企高質量發展的重要引領和推動作用，必須與國有企業同頻共振，以國企基因在經營管理國有資產的同時，實現保值增值，推動企業發展，提升經濟效益。
以深化國資國企改革為抓手，推動生產性服務業轉型升級
保利物業以綜合后勤服務賦能國資國企高質量發展，深入研究國資國企改革帶來的挑戰與機遇，創新性采用綜合后勤服務賦能國資國企。一方面，通過標準化流程的構建與智能化管理的應用，確保不同項目和服務環節的高效協同；另一方面，通過服務科技制造行業、能源電力行業、基礎設施行業、商業寫字樓、金融行業、國家機關，推動物業行業外延，從局限于住宅領域的生活性服務業，拓展到重點行業、重要領域，同新興產業深度融合，推進生產性服務業高質量發展。
保利物業的實踐探索成就了自身的逆勢增長，也為物業行業引入了大物業時代、綜合后勤服務、大后勤等新概念，推動了物業管理的多元發展，拓展了物業服務的發展空間，為生產性服務業的蓬勃發展注入了動力。
以融入基層治理為路徑，助力推進國家治理體系與治理能力現代化
習近平總書記指出：“推進國家治理體系和治理能力現代化，必須抓好城市治理體系和治理能力現代化。”城市服務和城市治理密切相關。在城市發展過程中，物業行業提供城市服務不同維度的產品，既包括社區服務、商辦服務，又包括市政公共服務、城市停車服務，同時向高校、醫院后勤服務等領域拓展，深耕各細分專業領域。物業融入基層治理，是建設共建共治共享的社會治理格局的必然要求，也是推進國家治理體系與治理能力現代化的必然要求。
全域服務是保利物業參與基層社會治理創新的重要實踐經驗，通過“政府+企業+群眾”實現共建共治共享。一是充分發揮黨建在全域服務的引領作用，以政府單位、服務單位黨團員為力量，聯合社會組織黨員群眾，在全域服務范圍內打造星火站、星火連、星火哨兵，組建星火突擊隊，圍繞街區治安、市容整治、商鋪合規進行監管，對敏感重點問題做到及時發現、及時反饋、及時處理。二是充分發揮網格化管理優勢，根據不同業態、地域特點和人流制定不同的管理方案，配套建設黨群服務中心、應急響應中心等，助推精細化管理，實現服務觸達基層，最大程度發揮網格優勢，充分落位“3分鐘響應機制”，確保管理服務快速、高效、準確。三是充分發揮智慧化系統賦能作用，通過信息平臺聚焦人、車聯網全覆蓋，實現服務動作、管理任務的全過程可視化。
以盤活資產為手段，服務新發展格局
習近平總書記強調：“我國公有制經濟是長期以來在國家發展歷程中形成的，積累了大量財富，這是全體人民的共同財富，必須保管好、使用好、發展好，讓其不斷保值升值”。國有資產資源來之不易，是全國人民的共同財富。盤活閑置資產是貫徹落實黨的二十大精神，完整、準確、全面貫徹新發展理念，推動經濟社會高質量發展的重要舉措。盤活存量資產是深化國企改革的重點工作，是落實國資國企主要功能，更好地服務新發展格局的重大戰略舉措。有效盤活存量資產，對于提升基礎設施運營管理水平、合理擴大有效投資以及降低政府債務風險、降低企業負債水平等具有重要意義。
保利物業通過全面清查資產狀況，了解資產的具體位置、類型、數量、使用狀況、潛在價值以及存在的問題，提供基礎數據支持，幫助企業準確地掌握資產狀況；通過市場化運作與創新發展，提供資產證券化、多元化經營等咨詢服務，助力企業盤活資產。
保利物業的實踐探索在提升經營性資產的運行效率方面成效顯著。2022年保利物業進駐了北京國家文化產業創新試驗區新龍國際大廈，保利物業與園區企業、屬地政府部門充分交流，前置暢通了政府、企業以及保利的文化產業資源。另一方面，在一系列硬件改造升級、企業服務、城市會客廳等軟服務加持下，不僅園區留存客戶租金實現提升，同時引進一批優質的產業企業簽約進駐，短時間內實現園區的經營收益增長，積累下了經營性資產盤活的保利經驗。
實踐表明，保利物業綜合后勤服務新模式，是順應全面深化改革要求，對國務院國資委新經營指標體系考核要求的深刻認識和把握，對國資國企盤活存量資產，提高資產使用效率，提升凈資產收益水平等都是有效可行的途徑。